Новые правила строительства жилья с использованием эскроу-счетов пугают не всех девелоперов.
Екатеринбургская UDevelopment решила дебютировать на московском рынке, привлекая средства по такому механизму. Компания построит свой первый жилой комплекс бизнес-класса на Шаболовке, в центре столицы, на площадке, выкупленной у ВТБ.
UDevelopment, основанная в Екатеринбурге, с партнерами построит жилой дом общей площадью 10 тыс. кв. м на Хавской улице у станции метро «Шаболовская», в центре Москвы. Этот участок (0,6 га) застройщик приобрел у ВТБ, сообщили “Ъ” один из риэлторов, работающих в Москве. По его данным, одобрен градостроительный план застройки этого участка. В ВТБ подтвердили факт сделки. Гендиректор UDevelopment Сергей Шиферсон не стал раскрывать сумму сделки и объем инвестиций в строительство. «Сейчас проект проходит экспертизу, в ноябре 2018 года рассчитываем выйти на площадку»,— пояснил он. По его словам, расчетная доходность проекта — 20%. По оценке гендиректора «Гео Девелопмента» Максима Лещева, участок мог стоить около 600 млн руб. Это близко к сумме сделки, говорит источник “Ъ”, знакомый с руководством UDevelopment.
По словам господина Шиферсона, не менее 50% расходов на покупку площадки понесла UDevelopment, остальное — партнеры, имена которых не раскрываются. Акционеров UDevelopment Сергей Шиферсон тоже не называет. По данным Kartoteka.ru, ООО «Хавская, 24», на которое оформлен проект, сейчас принадлежит ООО «Центрстройинвест 2». Этой структурой паритетно владеют ООО «Панорама» Александра Анисимкова и структура группы СВЭЛ (производитель электротехнического оборудования из Екатеринбурга), которую возглавляет Алексей Кишко. Господин Кишко — миноритарий СВЭЛ, компанию контролирует офшор «Керфируа Холдингз». Александру Анисимкову принадлежит ГК «Юнит», у него есть интересы в девелопменте жилья в Екатеринбурге. Местные СМИ упоминают господина Анисимкова как владельца франшизы сети закусочных Subway в городе.
UDevelopment работает как девелопер собственных проектов и fee-девелопер. Портфель готовых объектов компании в Екатеринбурге составляет 370 тыс. кв. м, в стадии проектирования еще 200 тыс. кв. м жилья и коммерческой недвижимости. По словам господина Шиферсона, деньги на развитие, в том числе в Москве, у компании есть благодаря продаже двух офисных зданий в Екатеринбурге.
Квартиры в будущем доме на Хавской улице девелопер будет продавать по новым правилам с использованием эскроу-счетов. Сергей Шиферсон планирует открыть продажи по 295 тыс. руб. за 1 кв. м, продать часть жилья, чтобы покрыть стоимость строительно-монтажных работ (СМР), а оставшийся объем продавать, когда дом будет почти достроен. «Цена может скорректироваться в зависимости от спроса. Строительство будет идти на деньги в рамках проектного финансирования проекта. Если набрать сумму, достаточную для СМР, ставка по кредиту упадет в два раза»,— объясняет он. По его оценке, чтобы покрыть расходы на СМР, нужно продать 20–30% квартир.
Средняя стоимость СМР — 80–90 тыс. руб. за 1 кв. м продаваемой площади, говорит директор сервиса bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе. «В проекте на Хавской улице продаваемая площадь может составить 6,5–7 тыс. кв. м»,— говорит он, отмечая, что при таком объеме строительства девелоперу выгоднее продавать большую часть жилья на высокой стадии готовности. В будущем доме на Хавской цена квадратного метра в почти готовом здании может достигать 400 тыс. руб., оценил господин Лобжанидзе. Управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая оценивает среднюю стартовую стоимость в проекте на Хавской в 350–370 тыс. руб. за 1 кв. м без отделки.
